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国内不動産投資
2018年5月15日

【不動産投資顧問】NO.15

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【不動産投資顧問】

先行き不透明な時代、日本ではマイナス金利の状況下ですので、定期預金にお金を預けていても、ほとんど利子がつきません。近年、政府は貯蓄から投資へというスローガンを掲げ、貯金ではなく投資等の資産運用の必要性を呼び掛けて、その為の各投資の制度面等の整備も進めています。

なぜ資産運用は必要なのか。

大きな要因として挙げられるのが、日銀が掲げるインフレ率目標2%です。物価が上がった際に、相対的にお金の価値が下がってしまうため、資産を物価上昇率以上に増やさないと、物を買うときの負担が大きくなってしまいます。ですので、資産運用をしなくてはと思われている方は増加していると思いますが、投資をしたくても、投資は難しいのではないか?色々と調べたり覚えたりするのは面倒だったり、損をしたくない、騙されたくない等、資産運用に踏み出せない人が多いのではないでしょうか。

投資の一つである不動産投資には、不動産投資顧問業という職種があります。不動産投資に参与したい方への良き相談役になるのではないでしょうか。ここでは不動産投資顧問についてお話したいと思います。

 

■不動産投資顧問業とは

不動産投資顧問業とは、不動産投資を始めたい人、投資家等からの依頼によって、専門的な知識や分析により、アドバイスや調査をするコンサルティング業務を行う者のことです。

不動産投資顧問業は国土交通省が認めている制度であり、一定の信頼感があります。不動産投資のアドバイスを的確に行なうことができる知識と経験を有していなければなりません。なぜなら、不動産投資に関わる全てのやりとりを一任業務することもあるからです。

不動産投資顧問業には2つの種類があり、それぞれの業務内容と、登録する為の要件を見てみましょう。

 

■一般不動産投資顧問業

一般不動産投資顧問業は、投資を志望している顧客に対して「投資のアドバイスだけ」を行う業務です。

一般不動産投資顧問業は任意での登録制度になっています。したがって、登録せずに不動産投資に関するアドバイスを行っている場合があるのです。

≪一般不動産投資顧問業を行うために必要な条件≫

(法人の場合)

①公正かつ的確な業務遂行能力についての基準

・直近の決算において債務超過(負債総額が資産総額を上回ること)となっていないこと。

・重要な使用人が他の法人等の常務に従事していないこと。

 

②業務を行うのに十分な知識を有していること(重要な使用人が以下の資格を有する)

・不動産コンサルティング技能登録者(公益財団法人不動産流通近代化センター)

・ビル経営管理士(一般財団法人日本ビルヂング経営センター)

・認定マスター(一般社団法人不動産証券化協会)

・不動産鑑定士

・弁護士

・公認会計士

 

③業務を行うのに十分な経験を有していること

・1億円以上の不動産に関する投資判断、助言、売買、貸借、管理等の業務経験を有し、かつ当該業務に2年以上の期間にわたり従事したものであること。

 

(個人の場合)

①公正かつ的確な業務遂行能力についての基準

・申請する人物が法人等の常務に従事していないこと。

 

②業務を行うのに十分な知識を有していること(下記のいずれかに該当)

・不動産コンサルティング技能登録者

・ビル経営管理士

・認定マスター

・不動産鑑定士

・弁護士

・公認会計士

 

③業務を行うのに十分な経験を有していること

・1億円以上の不動産に関する投資判断、助言、売買、貸借、管理等の業務経験を有し、かつ当該業務に2年以上の期間にわたり従事したものであること。

 

※不動産コンサルティング技能登録者とは

単純な売買、賃貸等に留まらない多様な不動産ニーズに対応すべく、高度な専門性と充分な経験を保有している事を保証する為に創設された資格

※ビル経営管理士とは

ビルのプロパティ・マネジメントを担当する際に、一定の能力を有していることを証する為の資格

ビル経営・管理の為に必要な計画立案能力、テナントに対し、不動産に関する各種契約交渉、賃料回収等を行う能力、建物の維持保全に必要な知識等が問われる。

※認定マスターとは

不動産証券化の専門家にふさわしい知識とスキルを体系的に習得する教育プログラムを受け、修了試験に合格し、金融や不動産の分野で2年以上の実務経験がある者。

 

■総合不動産投資顧問業

総合不動産投資顧問業は、一般不動産投資顧問業と同じように顧客に対して投資のアドバイスを行いながら、取引の一任業務を行います。一時的に投資家から資金を預かって資産運用を行っていくため、その責任は重大です。

このような業務の中には、不動産ファンドへのアドバイスや不動産証券化に関するアドバイスなども含まれているため、一般不動産投資顧問業よりアドバイスの内容も多岐に渡るのが特徴です。

≪総合不動産投資顧問業を行うために必要な条件≫

①財産的要件(次の全ての要件を満たす必要あり)

・資本金の額が5000万円以上の株式会社であること。

・今後3年間に資本が5000万円を下回らない水準に維持されていること。

 

②人的要件(次の全ての要件を満たす必要あり)

・役員又は重要な使用人のうちに判断業務統括者が置かれていること

・判断業務統括者が、担当する業務の種類に応じて大規模な投資判断、不動産取引、管理に係る各判断業務を的確に遂行できる知識及び経験を有していること。

判断業務統括者は、担当する業務に応じ、少なくとも一般不動産投資顧問業の場合の登録申請者又は重要な使用人と同等の知識を有しており、かつ数十億円以上の不動産に関する投資、取引又は管理に係る判断の経験があり、これらの判断に係る業務に2年以上従事し、各業務について適切な判断を行ってきたと認められること。

・不動産投資事業部門の担当者及びその責任者と投資一任業務に係る運用部門の担当者及びその責任者が兼任していないこと。

 

公正性、分野の知識と経験を有していなければならない事がお分かり頂けると思います。

 

■現在の不動産投資顧問

現在、国土交通省のほうで、不動産投資顧問業者登録簿に登録された不動産投資顧問業者を閲覧することができます。先述致しました通り、一般不動産投資顧問業は任意での登録制度になっていて、登録せずに不動産投資に関するアドバイスを行っている場合が多々あります。

業者さんに限らず個人(有名大家さん)だったりします。

【不動産投資顧問No2】でも書いている通り、中にはインターネットの広告収入や書籍の販売収入が目的の大家さんや、不動産業者とタッグを組んで、セミナーで集客をして紹介料をもらっているケースもあります。もちろん、ちゃんとしたノウハウを誠実に提供されている方もいらっしゃいますが、初心者の方であれば真偽を見分けるのは困難ではないでしょうか。

そんな中、不動産投資顧問業者は国土交通省が認めており、それなりの要件を満たしていますので、相談者を選定する際には、一つの判断基準になるかと思われます。

 

■不動産投資顧問の必要性

不動産投資は不動産の事はもちろん、法律や税金、銀行融資、購入してからはその後の運用も大切になってきます。

忙しいサラリーマンの方等は特に時間もそこまで使っていられないかと思います。

従って、不動産投資の経験がない人が、独学のみでやっていくのは中々大変な事だと思います。

もちろん投資ですので、すべて人任せにはできません。最終的な判断はご自身でしなければなりません。

その良き相談役として、不動産投資顧問の協力は必要不可欠と言ってよいでしょう。

 

【国内不動産投資シリーズ】・・・・・・・・・

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 【不動産投資顧問】NO.13

 【不動産投資顧問】NO.14

 

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