DAIMULAR CORPORATION

国内不動産投資
2018年5月17日

【不動産投資顧問】NO.16

【不動産投資顧問】NO.16 イメージ

不動産投資を始める上で、大切な要素として属性、金融機関、物件の3つがあると以前のブログ(【不動産投資顧問】NO.8)でご説明させて頂きました。この他にも重要な要素として市況を抑えておく必要があります。マーケットを知ることで購入目線が変わってきます。過去から現在までの状況を知り、そして未来へと予想を立てることでリスクを減らし、堅実なアパート経営が行えます。今日はマーケットの概要と融資情勢についてお話をさせて頂きます。

 

■マーケット概況

収益不動産の利回り率ですが、2012年までは現在と比べ利回り率が高い傾向にありました。2012年をピークに利回り率が下がり続け、ここ数年は低位で安定し、下げ止まりほぼ横ばいの傾向にあります。融資が出やすい傾向にあったため、物件価格が高騰したことが原因の1つとして考えられます。現在は、都心部を除くと実際の取引価格は若干下がっており、利回り率は低位安定からやや上昇しているという印象があります。都心部に関しては2017年7月1日時点の基準地価で5%の上昇となり2年連続で上昇となりました。東京・銀座ではバブル期の価格を26年ぶりに更新しており、都心部の価格上昇は今後も続いていくと思われます。

2018年度は、都心部を除けば価格が低位ではありますが安定、またはやや下がると見込まれております。価格上昇を抑える要因の一つとして融資の引き締めが考えられます。2017年4月~6月期の業種別貸出動向では、不動産業向け新規融資額は、前年同期比5.3%減の2兆9781億円となり、1年半ぶりに減少へと転じました。これまで個人向けアパートローンの急増が不動産向け貸し出しをけん引してきました。

これに対し金融庁が空室リスクの懸念から警戒感を強めており、金融機関へ融資の出し過ぎに対し監視の目を強めたことで金融機関の融資基準の見直しがされました。この流れが2018年も続く可能性が高いです。融資が引けなければ物件が売れないため、価格が落ち着いてくると思われます。地方に関しては、S銀行が積極的に築年数の経過した物件に融資をしておりましたが、サブリース問題によって融資が難しくなった為、購入が難しくなり物件価格が下がり高利回り物件が少しずつ出てくると思われます。

 

■融資情勢について

上記に書いたとおり、2016年の秋に金融庁がアパートローンの融資の監視を強化する方針を出してから融資が引き締め傾向になっております。この傾向は継続すると見られており、借りられる方とそうでない方の二極化が進む可能性があります。実際に投資家の方から融資の締め付けが厳しくなったと言う声をよく聞きますし、金融機関の担当者から直接お話として聞くこともあります。

具体的な事例として下記にあげます。

【不動産投資顧問】NO.16 イメージ

金融機関の意見として、これまでが緩すぎただけで適正化、正常化したとの意見が多く、今後もこの傾向が続いていくと見込まれます。

特にS銀行のサブリース問題はこれから影響が出てくると思われます。シェアハウスの購入用としてS銀行が積極的に融資を出していた問題ですが、金融庁がS銀行へ立ち入り検査を実施したこと、融資の審査用書類の改ざんの具体的な方法や、審査に対するチェックの方法までテレビで毎日かなり細かく取り扱われております。ワイドショーなどでは改ざんの手法や銀行のチェック体制に対しかなり批判的に取り扱っており、世論の高まりがあれば、融資審査のさらなる厳格化もしくは新たなルール決めがされることも考えられます。

一方で全体として厳しくなっている状況の中、過去と変わらず積極的に融資を出している金融機関もあります。某サイトの投資家アンケートではメガバンク、地銀から信金、ノンバンクへ借入先が流れているとのデータもありました(2016年・2017年度の比較にて)。過去と変わらない対応を取っている金融機関や現在でも積極的な金融機関の開拓は必須となってくるかもしれません。

 

■融資付けへの不動産業者の取り組み

融資が厳しくなっている状況を踏まえ、融資付けを成功させるための不動産業者の取り組みについて考えてみます。

①高属性者へのアプローチ強化

借りられない人が増える傾向にあることはお伝えましたが、逆に借りられる部類の高属性の方へは優遇し積極的に融資を出す姿勢の金融機関は多いです。金融資産を保有され、自己資金の拠出をいとわない投資家は優良顧客となります。融資が通りやすい優良顧客の囲い込みをしていくと思われます。

 

②価格帯の低い物件の積極的案内

フルローンが難しくなっており、自己資金の割合が増えている状況の中、自己資金プラス諸経費が支払える範囲となる価格が低い物件の積極的案内をする方向に向かうと思われます。投資家の方で融資が厳しくなっている状況で、自分の属性に見合った購入基準に下げる意向をお持ちの方は多くいらっしゃいます。そこで低グロス帯物件の案内は増えていくと思われます。

 

③信金、信組、地銀の開拓

対象エリア内の地銀や信組・信金のすべてを当り、好感触であれば訪問し相談をする。どの地銀からも断られた投資家が融資を引けたケースも聞いたことがあります。金融機関も担当者によって変わることがあり積極的に融資先の開拓を行う業者が増えております。また投資家の方で積極的に金融機関開拓に動かれている方も沢山いらっしゃいます。

不動産業者の取り組みとしては上記が考えられ、もちろん弊社でも当てはまります。現在の融資情勢を抑える事で金融機関への対処の仕方がわかります。まずご自身がどのような属性でどの位置にいるのかを把握し、融資が引ける、または交渉の余地があるかを抑える必要があります。

金融機関についても、支店を新設されたタイミングであれば売り上げを稼ぐ必要があり通常より融資の審査が緩くなることがあります。特に新設の場合、短期間で売り上げ数十億を新規に稼ぐ必要があるといったことがよくあります。金融機関からすると不動産関連が1案件の額が大きいため、優先的に扱っていきたい意向があり、弊社にも支店新設時に金融機関の担当者の方が相談に来られることがよくあります。このようにご自身の状況だけでなく相手方の立場も理解をすることでより効果的な交渉が出来ると思います。

 

■おわりに

簡単にはなりますが、マーケット概況と、融資情勢についてご説明させて頂きました。融資情勢はとても重要な要素ですので、常に情報収集をしておく必要があります。弊社でも金融機関へのヒアリングを定期的に行うとともに、投資家の方にも面談時に詳しくお伺いしその情報を社内で共有しております。情報量(金融機関だけでなく支店まで抑える)、と情報の鮮度がとても大切であると考えます。

 

ご来社頂いた際は融資情勢についても具体的にお話をさせて頂ければと思います。お客様に感動を与えるべく全力でサポートを致します。

みなさまとお会いできる日を楽しみにしております。

 

【国内不動産投資シリーズ】・・・・・・・・・

 【不動産投資顧問】NO.1

 【不動産投資顧問】NO.2

 【不動産投資顧問】NO.3

 【不動産投資顧問】NO.4

 【不動産投資顧問】NO.5

 【不動産投資顧問】NO.6

 【不動産投資顧問】NO.7

 【不動産投資顧問】NO.8

 【不動産投資顧問】NO.9

 【不動産投資顧問】NO.10

 【不動産投資顧問】NO.11

 【不動産投資顧問】NO.12

 【不動産投資顧問】NO.13

 【不動産投資顧問】NO.14

 【不動産投資顧問】NO.15

 

不動産投資を失敗しないためには、投資に関する情報を常にキャッチアップし、一時の感情で決断しないことです。不動産投資のプロであるダイムラー・コーポレーションは投資家の皆様に良質な物件をご紹介し、スピード感のあるサポートをいたします。一人ひとりに合った大事な資産形成をご提案致します。

無料登録してもっと見る
  • このエントリーをはてなブックマークに追加

ABOUT

ダイムラー・コーポレーションについて

面談のご予約や投資物件サイト"クラブ・ダイムラー"への会員登録はこちらから。
当社に関するご質問・ご相談等ございましたら、お問い合わせフォーム、またはお電話にてお問い合わせください。