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国内不動産投資
2018年5月29日

【不動産投資顧問】NO.21

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最初の一棟を買う前に

【メリット・デメリットを把握しましょう】

 

不動産投資を始める理由として、皆様から良くお聞きする内容として「本業の早期リタイア」というフレーズがございます。

投資を始めるということは当然リターンを期待して始める訳ですが、リターンを急いだり、期待しすぎたりする事は投資の失敗を招きます。

不動産業者の作るシミュレーションは往々にしてポジティブな内容になっていることが多いので注意が必要です。宅建業法等の整備により不動産売買における買主の保護は進んでいますが、投資というのは最終的には自己責任ですから、買う前に最低限把握しておかなければ失敗の原因となるポイントがいくつかございます。

 

■ポイント①:賃料設定は適正か(新築の場合)

投資物件で大事な指標である「利回り」ですが、この数字に囚われすぎるのも危険です。

特に新築物件の場合は、売主である販売業者が利回りを決めており、あくまで「想定利回り」であり、ここに関しては何ら売主や仲介業者からの保証は有りません。よく見ると概要書やレントロールに、「あくまで想定賃料であり、実際の利回りを保証するものでは有りません」等の文言が入っている事も多いのではないでしょうか。

基本的なおさらいですが、利回りとは物件の価格に対する賃料収入の割合ですから、物件の価格に対して賃料が高ければ高い程、利回りは高くなります。

要は、賃料設定を自由に行える立場であれば、「利回りを操る」事が可能になるという事です。

皆さんは利回りが高い物件と低い物件、どちらに魅力を感じるでしょうか?

大抵の方は利回りが高い方に魅力を感じると思います。当たり前ですが、利回りが高い方が売れやすいので、販売側としては少しでも利回りを上げるために、相場より賃料設定を高めに設定している事が間々あります。

中古であれば、賃料設定が適正でなければ結果として稼働率に現れているでしょうから、新築物件のご購入の際は、大家さんになったつもりで「家賃がいくらだったら埋められるか」をシミュレーションしておくと良いでしょう。

賃貸の不動産屋さんや管理会社等に実際にヒアリングして廻るのも有用ですね。

 

■ポイント②:ランニングコストはどれくらいかかるのか

失敗例として最も多いのは、恐らくこちらの「ランニングコスト」の見積もりの甘さによるものでは無いでしょうか。

特にRC物件や大型の鉄骨造の場合、エレベーターや貯水槽、防水関係など、修繕に要する費用が木造アパート等の比では有りません。

新築の場合は予定外に大幅な修繕が必要になることはまずあり得ませんが、中古の物件はどんな落とし穴が潜んでいるか不明な部分もございます。

可能であれば、修繕履歴や実際に掛かっている運営コストなど、所有者から可能な限りの情報を引き出しておく事をおすすめします。(ただ、売主によってそういった情報が出てこないケースも多々ございます。)

ランニングコストには、上記のような建物の維持、管理といったハード面にかかってくる費用と、賃貸募集や税金関係等のソフト面の費用があります。

このあたりは物件によって、どれくらいの費用がかかってくるか全く変わってきますので、仲介業者等も把握しきれない部分があります。

また、その部分を正確に伝えなければいけないという義務を負っている訳でもないので、ランニングコストに付いて曖昧にしているパターンも多く見受けられます。

ランニングコストは、物件の構造や状態などからある程度の予測が可能です。インターネットで情報を収集することも出来ます。

業者等の言うことを鵜呑みにするばかりではなく、自身で予測できる範囲でランニングコスト算出し、予め資金計画に見込んでおきましょう。

 

■ポイント③:出口はいつ迎えるのか

投資として成功か否か、その答えが出るのは出口を迎えた時、即ち売却時です。キャッシュフローだけに目が行ってしまい勝ちですが、【いつ・いくらで売れるのか】という目線を持っておくことは非常に重要です。

物件を持っているだけで勝手に価値が上がるというような事は、国内の不動産に限って言うとほとんどあり得ません。

大方の場合、「不動産価値の下落」を大前提に投資計画を組む必要がございます。

ここで大事な指標は、

1-投資金額

2-売却時までのキャッシュフロー

3-売却価格

4-ローン残債

この4つになります。

例えば、

1=500万円、

2=500万円、

3=9000万円、

4=9500万円

だった場合、投資としてどうなるでしょうか。この場合、投資で得た収入は2と3を足したものになりますから、9500万円です。初めに500万円投資していて、さらに9500万円を返済しますので、この場合は500万円のマイナスになってしまいます。

上記の例の場合ですと、同じタイミングで売るのであれば売却価格は9500万円が損益分岐点になります。

ただ、時間の経過と共に、2が増えて行く可能性、4が減っていく可能性が高いので、その際は損益分岐点が変わってきます。(もちろん、3も時間の経過と共に下落していく可能性が高いという事です。)

この様に、いつ売るか、いくらで売れるのかという部分で、投資効率が変わって来ます。

当社ではこの部分をIRR(内部収益率)という指標を用いて、いつ、いくらで売ると投資としてのパフォーマンスが最大限に活かされるかというシミュレーションを、物件をご紹介する際に必ずお作りしています。

 

【IRRとは何か】

このIRRという指標は非常に難解に説明される事が多いですが、簡単に言うと定期預金で複利運用した際の金利です。

1万円を1%の金利で5年間複利運用すると10510円になりますが、逆に言うと、1万円が5年間で10510円になるような投資プロジェクトは、IRRが1%という事です。

この指標を使うと何がわかるかというと、複利運用という投資としての基本的な目線が持てるので、複数の投資プロジェクトとの比較をする際に便利だという事です。

例えば、年利5%の10年物の海外定期預金と、10年後に売却するような不動産投資プロジェクトの比較を、同じ金額を最初に投資するならどちらが効率よく増えるかを検証出来る訳です。

この場合、不動産投資プロジェクトのIRRが5%を上回っていれば、不動産投資に資金を投下した方が良いと判断出来る材料になります。

ただ、注意点としては、不動産投資の場合、空室リスク等で一定のキャッシュフローが見込めない可能性もあるので、その場合はIRR等の投資指標にも当然影響が出てくるという事です。

ですので、数字のみでの判断はとても危険と言わざるを得ないでしょう。あくまで一つの指標として捉える事がベストです。

その他にも投資効率を考える指標として、ROI(Return of investment)等の指標が有ります。

これは、投資した資金に対してどれくらいのリターンが有るかという指標になり、100万円投資して300万円に増えて返ってくればROIは300%です。

ここまでご説明させて頂いた通り、ROIにしてもIRRにしても、投資の結果ありきの指標になります。

言ってしまえば「取らぬ狸の皮算用」ですので、日本人には少々文化的に馴染みにくい部分もあるのかなと個人的には思います。

取った狸をどう活かすのか、その部分を大事にする方が恐らく日本の文化には馴染み深いのでしょうね。

不動産で言えば、今ある物件をどう活かすのか、つまりは物件再生、リフォームやリノベーションと言った部分でしょうか。

確かに、その分野では日本が世界に誇れる技術を持っていると聞いたことが有ります。

有機的な部分も、投資指標も総合的に判断して、どこに投資をするのか、バランスを考えながらポートフォリオを組むと良いでしょう。

そして、保有した物件に対しては最大限のパフォーマンスが発揮できるようなアイディアを持って臨んでいけば、きっと素敵なイノベーションが起こる事でしょう。

 

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不動産投資を失敗しないためには、投資に関する情報を常にキャッチアップし、一時の感情で決断しないことです。不動産投資のプロであるダイムラー・コーポレーションは投資家の皆様に良質な物件をご紹介し、スピード感のあるサポートをいたします。一人ひとりに合った大事な資産形成をご提案致します。

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