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見直し診断
2018年5月26日

【保有物件の見極め】NO.11

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【市場分析vo.3】

■市場分析の目的

市場分析の話が非常に長くなっていますがそれだけ複雑でかつ多岐に渡るということです。この作業は統計学に近いというかそのものと言っても良いかと思います。

単純に様々なデータをデータ情報源から引っ張ってくるだけでは統計学でも分析でもありません。それぞれが示す数値とその他の数値との関連性や、一見、関連性の無いと思われるデータ同士の隠れた関連性などを紐解き、達成したいと考える要素の目標値を達成するためにはどうしたらよいかを発見していく作業になります。

不動産投資ですから目標とする事は最終的にはIRRを高くすることになります。その目標の構成要因は稼働率を高めること、高い家賃を維持すること、適切なタイミングで理想の売却価格で売却を行うことになります。

そしてそれらをさらに細分化すると、それは人口の流入超過であったり企業や工場の移転、地域の世帯収入であったり家族構成、主要道路の配置、交通機関の交通網の位置、ショッピングモール等の主要な商業施設の配置や誘致候補などに加えて物件の設備の充実性や敷地内駐車場の台数であったり室内外のデザイン性であったりと様々です。

しかし大きく分けるとそれは内部要因と外部要因に分けられます。内部要因というのは投資家自身の自助努力でコントロールが可能ですが、外部要因はそうはいきません。自分の力ではなく完全に“流れ”です。この“流れ”を見極めることが市場分析になります。

以前にもお話ししましたが当然この事は投資を決定する前に行います。しかし、購入後にいろいろな要因が絡み合い、想定とは違う結果になることも少なくありません。(例えば大学の移転など)また、考え方を変えれば将来発展の見込める地域に先行して投資することも可能になります。

そして本来の目的は想定していた収支を維持・運営し、計画通りに事業を終わらせることです。購入した不動産は動かすことはできませんから、内部要因については投資家としての努力を行い、市場分析においては外部要因の緩やかな変化を読み解き(急激な変化は経済的な要因の一過性の可能性が高い)、将来の予測を行い、適切な判断または売却の決断をすることです。

実際はここまで書いていることを行う必要はないかもしれません。しかし、自ら積極的にこういったデータを扱い、鋭利かつより正確な分析ができるようになり決断を下すことが出来れば、購入後ではなく購入前により良い投資が行えることになります。

 

■自由競争と市場原理

大学がいくつもあるからこの辺りは学生の需要があるとか、工場が近隣にたくさんあるからといった単純な理由で収益不動産を購入している方を沢山見てきましたが、当然そんなに単純な話ではなく、そういった地域は狙われたりします。

大学が近くにある地域では地主が不動産業者に土地活用だとか相続対策だとかでアパート建築の営業をかけられ、割高な建築費でアパートを次々に建てたりしていますし、地域的に建てれば売れるといった流れで業者の建売物件が横行し供給過多の状況になっている可能性が非常に高いのです。これは市場の歪みはいつまでも放置されることがなく是正され、バネのような力の働きがかかっているということです。行き過ぎた供給は神の見えざる手によって修正する力が働きます。

また、少子化から今後の需要と吸収のバランスが崩れたり、例えば工場なども自動化が進み従業員の数が減れば同じく市場の需要と吸収のバランスが崩れることが予想されます。

吸収とは、特定の期間内(一般的には1年間)に占有される在庫の量(戸数または面積)のことです。供給される面積や戸数、市場から除去される(解体された家屋や、種類別に検証するのであればコンバートされた場合)面積や戸数なども加味します。

 

■需要と供給

市場は、需要と供給の規則によって機能します。不動産投資市場においてはスペースの需要が存在するスペースの供給と影響しあって、物件の市場価値が決まります。

供給、需要、市場価値について簡単に説明しますと、

・供給:占有されていようと空室であろうと、新築、コンバージョン、あるいはリーシングによって、特定の値段や家賃で売りに出されたり貸し出されたりしている物件の総数。

需要:特定の値段で買い手が買いたい、あるいは借りたい住宅総数またはスペースの総面積。

・市場価格:特定の市場で、特定のときに、物件を買う、売る、あるいは借りることができる値段。

需要と供給の相互作用は、動態過程です。たとえば、価格の上がり下がりが、その市場の類似物件の将来の需要と供給に影響を与えます。

 

■空室率

不動産市場において、空室がゼロということはまずありえないそうです。しかし、不動産が足りないといことはあります。まるで矛盾した話に聞こえます。その理由は空間のミスマッチだそうです。

物件の種類によって違いますが、市場の均衡の取れる空室率というのがあり、出入りの激しい種類の不動産ほど、この率は高くなります。

では市場の均衡とはどういう意味なのでしょうか?

これは、実質的な賃料が上がりも下がりもしない(インフレ要因は除く)状態の市場のことです。

市場の均衡が取れていると、需要の成長を満たすのにちょうど十分な供給があり、不動産の空室はほとんど一定になります。

この市場の均衡が取れている時の空室率を、自然空室率と言います。現在の日本ではこのような純粋かつ自然に需給が成長している市場は皆無かもしれませんね。

茨城県のとある市は有名な工業地帯の市から数年前に分離独立したのですが、独立してから昨今の日本の人口動態から考えると稀に見る過去5~6年以上も人口流入超過の続く市で、元々が工業地帯のエリアなので一定の工場労働者の需要が見込めるエリアでした。

この地域で集中的に投資を行っている投資家の方がいまして、保有している物件のポートフォリオのパフォーマンスもすこぶる順調みたいでしたが久しぶりにその市を訪れてみると某不動産会社が建築したアパートが軒並み建築されており景色が様変わりしていました。

物件のクオリティは築20~30年のものと比べても断然、某不動産会社の建築したもののほうが高いのですが、それでも需要を凌駕するほどの供給だと一目で伺えたため、多数の物件に賃貸募集ののぼりがはためいていました。

先に述べたように、当初順調に運営していたとしても、ある時急激に市場が歪みだすこともあります。それまではこの地域では新築の戸建ての供給は一定量あり、この地域での工場へ勤務が決まり当初は賃貸物件に入居していたが地域の収入データ的に数年勤務すれば住宅ローンも出るようになるため、家族持ちであれば賃貸ではなく購入という選択肢を取る人も多く、市場のバランスは比較的取れていましたがこのケースでは予想しない急な賃貸物件の供給により一気に需給バランスが崩れたのです。予測できたとすれば、その要因は空き地が多かったことでしょう。

しかしこれは地方であれば同じような状況の地域がほとんどです。もともとは賃貸経営が安定している地域という情報が一部の投資家には知れ渡っていたためか地方特有の高利回りの物件も、売り物件そのものも少ないエリアでした。しかしこうなってはそうも言えないので、市場の変化に気付いたタイミングで売却を行うのがベストだったのかもしれません。

市場分析は頻繁に行うことは負担が大きくなりますが、保有している側からすれば空室が埋まるまでの期間の長さや賃料の変化から市場の変化を感じ取れるはずです。

そのタイミングで注意を向け、場合によっては出口を考える、というのもよいかもしれません。

 

【見直し診断シリーズ】・・・・・・・・・

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