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民泊
2017年11月30日

NO.30『簡易宿所のターゲット設定を考える』

NO.30『簡易宿所のターゲット設定を考える』 イメージ

一口に簡易宿所といっても業態は様々です。民宿・ペンション・山小屋・ユースホステル・ゲストハウス・カプセルホテル。これらはすべて簡易宿所の営業許可をとって行っています。不動産投資家・サラリーマン大家さんはどのような簡易宿所を運営するのかという観点で、ターゲット設定していきましょう。まずは所有する物件からどのような業態が向いているか。不動産投資の対象となる不動産は主に住宅(レジデンス)です。もちろん、テナントやオフィス、駐車場といった不動産を所有している方もいるかもしれませんが、一般的には以下となります。

・区分所有マンション  ・1棟アパート・マンション  ・戸建て

そして、賃貸のターゲットとしては単身向け(ワンルーム)、カップル・小家族向け(1LDK、2DK)、家族向け(3LDK~)といった種類があります。これらを旅館業(簡易宿所)にする場合は、自治体の定めたルールに沿うことを前提として、どのようにターゲティングするかが大きなポイントになります。たとえば、ワンルームや1DKといった部屋は賃貸では単身(1人)ですが、ビジネスホテルであれば2人用の広さがあります。事例として6畳の広さにベッドを置けばシングル2台ですが、和室であれば3組の布団を敷くことができます。つまり、単身用住居は、ツインやトリプルになるということです。また、広さが30㎡~50㎡の2人~3人といったカップルや小家族向けの住居は、間取りにもよりもますが4~5人といったグループ向けになります。より大きなファミリータイプの場合、10人対応といった貸別荘の業態にすることもできますし、仮に3LDKの間取りであったとすればシングル1部屋、ツイン2部屋として、3部屋別々に貸し出すこともできます。

いずれにしても、簡易宿所の適用条件に合致すること(多くの場合、区分マンションよりは1棟物件や戸建ての方が向きます)、その立地にどのような需要があるのか。近隣の競合物件がどのような業態、定員で行っているのかをリサーチして決める必要があります。

戸建てを簡易宿所にするとして、近隣に同様のグループや家族をターゲットとしてコンドミニアムが多ければ、あえて部屋割してゲストハウスを行う……というやり方です。もちろんニーズだけでなく、そのためにかかるコスト(リフォーム費用など)も計算しなくてはいけないため、簡単には判断できません。つまり、賃貸住宅以上に簡易宿所では慎重に決めていく必要があるのです。

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