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賃貸
2018年2月13日

マイホームは賃貸と購入どちらが得するの?

マイホームは賃貸と購入どちらが得するの? イメージ

新聞のコラムや週刊誌なんかにたまに掲載されているテーマですね。
これは永遠のテーマ()なのかもしれません。どちらが得するか?と書いてあるので単純に金銭面での損得だけでよいのか?とも思いがちですが、やはり家というのは日々、疲れて帰宅したときに安堵する空間でありたい、家族と過ごす空間なので快適でありたいと思うのは必然です。人それぞれの価値観や考え方、はたまた時代の潮流や経済環境などで様々な見方があるかもしれませんが、私なりの切り口でこのテーマを紐解いてみたいと思います。

1.賃貸と購入金銭面の損得勘定。

これについては、都心で暮らしているのか地方(というよりは田舎という表現が正しい)で暮らしているのか、または所帯持ちか独身か、新築派か中古派か(中古派といっても理由もなく人が使ったものを好むということもないので節約派ということでしょう)などによって結果が変わってくると考えられます。いくつかのケースで見てみましょう。

ケース1. 都会で暮らしている新築を好む夫婦(世帯年収1,000)

子ども2人。23区内。広さは約20坪前後。駅徒歩10分以内※都営有楽町線沿線の某駅徒歩9分、3LDK、約5200万円。現在の金利は最低水準だがこの金利が30年以上も続くとは思えないので条件は全期間固定のフラット35を適用。頭金500万円、ボーナス時加算10%、期間35

購入の場合

上記条件ですと金利1.36%、毎月の返済額が12.7万、総返済額が5,911万円。これに毎月の管理費、修繕積立金が平均2.5万、固定資産税、都市計画税が年平均12万円とすると、頭金の500万含め約35年間の総支払いは7,881万円となります。

賃貸の場合

類似の条件で見てみると、だいたい毎月の家賃が16万くらい。古くなれば当然賃料も下がるのでここでは平均して14万で計算するものとします。この場合、35年間の賃料が5,880万円、これに更新料を2年に1度払うとなると、245万、併せて6,125万となります。これだけ見ると、賃貸の方が圧倒的に有利な気がします。しかし、35年目以降は(子どもの事は考慮せず)、夫婦が死ぬまでこの家で暮らす場合、例えばあと15年経過すると、購入のほうは毎月の返済がなくなっているので残りの15年間は毎月の管理費、修繕積立金と固都税だけでよいのでプラス630万で総支払が8,511万となります。一方、賃貸は引き続き同様に支払い続けるため、こちらは2,632万追加して総支払が8,757万となります。さらに購入の方は売却して資金の回収もできるため、築50年のこの条件ですと恐らく現在の相場で2,000万前後、売却時の諸経費を控除しても1,930万程度は手元に残ります。更に厳密に言えば住宅借入金特別控除もあるのでおよそプラス350万程度は得しています。資金のキャッシュフローという面だけでみれば35年間であれば賃貸の方に軍配は上がりますが、税制優遇や資産価値などのその他の要素まで含めて考えた場合、このケースでは購入の方が有利と思えます。

ケース2. 田舎暮らしの夫婦。新築・中古問わず(世帯年収450)

子ども2人。戸建てに居住希望。広さは約25坪前後。※北陸地方の県庁所在地エリア、地鉄沿線の某駅徒歩15分、3LDK、新築、約2080万円。現在の金利は最低水準だがこの金利が30年以上も続くとは思えないので条件は全期間固定のフラット35を適用。頭金100万円、ボーナス時加算5%、期間30

購入の場合

上記条件ですと金利1.36%、毎月の返済額が6.4万、総返済額が2,413万円。これに固定資産税、都市計画税が年平均6万円とすると、頭金の100万含め約30年間の総支払いは2,693万円となる。

賃貸の場合

類似の条件で見てみると、だいたい毎月の家賃が8.5万くらい。古くなれば当然賃料も下がるので平均して7万で計算する。この場合、30年間の賃料が2,520万円、これに更新料を2年に1度払うとなると、105万、併せて2,625万となる。このケースですと、賃貸の方が若干有利です。しかし、ケース1.と同じく30年目以降は(子どもの事は考慮せず)、夫婦が死ぬまでこの家で暮らす場合、例えばあと15年経過すると、購入のほうは総支払が2,783万となる。一方、賃貸は総支払が3,934万となる。さらに購入の方は売却して資金の回収もできるため、築50年のこの条件ですと恐らく土地のみの評価、さらに解体費なども考慮するため、現在の相場で750万前後、売却時の諸経費(解体費約150万含む)を控除しても570万程度は手元に入る。更に住宅借入金特別控除も考慮すれば圧倒的に購入のほうが有利である。

ケース3. 都会で暮らす独身。新築・中古問わず(年収600)

東京都下。広さは約15坪前後。駅徒歩10分以内※JR沿線の某駅徒歩6分、1LDK、築19年の中古マンション。約2900万円。現在の金利は最低水準だがこの金利が30年以上も続くとは思えないので条件は全期間固定のフラット35を適用。頭金300万円、ボーナス時加算5%、期間30

購入の場合

上記条件ですと金利1.36%、毎月の返済額が8.4万、総返済額が3,169万円。これに毎月の管理費、修繕積立金が平均1.5万、固定資産税、都市計画税が年平均6万円とすると、頭金の300万含めざっくり30年間の総支払いは4,189万円となる。

賃貸の場合

類似の条件で見てみると、だいたい毎月の家賃が10万くらいである。古くなれば当然賃料も下がるので平均して8.5万で計算する。この場合、30年間の賃料が3,060万円、これに更新料を2年に1度払うとなると、127.5万、併せて3187.5万となる。これだけ見ると、賃貸の方が圧倒的に見えます。しかし、ケース12と同様、30年目以降は死ぬまでこの家で暮らす場合、例えばあと15年経過すると、購入のほうは総支払が4,279万となる。一方、賃貸は総支払が4,777万となる。さらに購入の方は売却して資金の回収もできるため、築64年のこの条件ですと恐らく現在の相場で800万前後、売却時の諸経費を控除しても770万程度は手元に入る。更に住宅借入金特別控除も考慮すればやはり購入の方が有利と思える。さて、上記3つのケースとも金銭的な面では全て購入の方が有利とわかりました。

2.購入はデメリット!?住環境、仕事の変化がリクスに?

これについては、例えば住環境を変えたい、勤務先が変わった、年収が下がった等の要因です。これらに関してはどの要素も機動的に動ける賃貸が有利と言えるでしょう。子どもができれば学校の転校は気軽にはできませんが子どもがいないうちであれば住んでみたい街や今ホットな街などに移り住むことは容易です。購入してしまった後では費用や手間など非常に負担が大きいでしょう。また、勤務先などは一度自宅を購入してしまった後であれば転職する場合、ある程度は自宅を基準に勤務先を探す事になると思います。また、昔のように年収が右肩上がりの年功序列の時代は終わりつつあるので、いつまたリーマンショックのような急激な経済環境の変化による、年収の下落が起こるかはわかりません。リーマンショックの時はそれまでファンドバブルが起こっていたため、外資系の金融機関に勤務してた方達は都心のタワーマンションを購入しているケースがしばしばありました。しかし、リーマンショック後、大規模なリストラ等にあい、失業する人も少なくなかったため、重たい住宅ローンの返済ができなくなったり、それまで高所得だったため住民税が翌年に重くのしかかり、それらが原因で任意売却になるケースが多々ありました。賃貸であれば払えなくなったら払える予算の規模や場所に移ろうと思えば移れるのでそのような悲惨な事態になることはなかったでしょう。そういう意味では、これらの要素では購入は不利かもしれません。

3.購入と賃貸は経済環境や社会環境の変化を意識して…

先のリーマンショックの話と被りますが、どちらかといえば年金や不動産価格の変化についてです。まずは不動産価格についてです。昭和のバブルが弾けてから不動産価格は約20年右肩下がりになりました。自宅を購入した人は返済すれども中々残債は減らず、また、バブルが弾けた初期の頃は不動産価格も金利も今よりだいぶ高かったので返済の内訳に対する利息の比率は重く、元本は中々減らないのに不動産価格は時間と共に下がっていく、これでは何の為に自宅を購入したかわかりません。10年そこらで会社の転勤などで自宅を売却することになった場合、10年返済したにも関わらず、残債とその時の市場価格がほぼ同じ、売却しても手元に何も残らない、酷い場合は逆に貯金をねん出しないと売るに売れない、こんな状況もありました。それならば賃貸に住んでいた方が手間暇かからずよっぽどよかったよ、そんな風に思う方々も少なからずいたことでしょう。現在は金融緩和政策による追い風で不動産価格は上昇傾向にあります。今までがそうだから今後もそうだよ、というのが違うということは僕達の親世代がよくわかっていると思います。また、日本は世界に稀に見る人口減少、高齢化社会に突入しております。それに反比例するように容積の緩和による大規模マンションの開発や新築マンションの供給の勢いは中々衰えません。単純に考えれば確実に家余りになります。現在の空き家問題は一過性のものとは思えません。今後の不動産市況を予測することも、「購入か賃貸」という選択に非常に需要なファクターだと考えます。そして私なりにこの論争に一番重要と考えている要素は「年金」です。正直申し上げますと、個人的にはこの論争にあまり意味を見出してはいません。なぜなら、「生き方」が人それぞれ違うからです。現代は晩婚化も進み、生涯独身の方も多い事でしょう。また、都会で暮らすのか、田舎でスローライフを送るのか、それとも日本ではなく海外で暮らすのか、ノマドワーカーのように一定の住居を持たずに移動し続けるのか、IT化が進むことによって益々職場や居住地は固定されなくなっていくと思います。そんな中で、賃貸か購入かというのは生き方によって選択肢がだいぶ違うからです。あくまでどちらが損か得か、という金銭的な面のみでしか計れません。目に見えない損得もあるでしょう。さて、話は戻りますが、私は一番、年金という要素を懸念しています。今までは右肩上がりの経済、大企業に定年まで勤めれば退職金をもらい60歳定年から積み上げた年金が支給される、こんな構図でした。日本の人口構成上、益々、年金政策は苦しくなるでしょう、3人で1人を支えている状態と言われています。少子高齢化が進めば更に悪化します。当然、支給額は減ります。年金の支給開始年も後ろにずれていくことでしょう。ギリシャ問題の時を見れば明白です。高齢者の定義も政府の都合のよいようになりつつあります。その意図は明らかです。また、年金が支給されない可能性も示唆しておかなければなりません。日本の財政破綻です。あてにならない年金を目当てに一生懸命働いて高齢者になっても自分の生活は自分でなんとかしなければなりません。昔の日本と違って、家族の関係は益々、希薄化しています。そんな中で、本論争のテーマである、「自宅」について、家賃を払わなければ住むところを確保できないのか、それとも維持費のみで確保できるのか、また、最悪の時はスズメの涙(そこまでではないかしれませんが)ほどですが処分することによって金銭を確保できるのか、恐らく非常に大きな分かれ目になると考えています。AIによる自動化が進み、雇用が失われ、政策としてベーシックインカム制度が導入され働かなくても暮らせるという人類史上初めてのハッピーな時代が来るとも言われています。しかし未来のことは誰にもわかりません。トレンドを見ればその延長線上にはそういう現実の可能性も考えられます。しかし楽観的に考えて現実は残酷なことになれば、当てが外れた結果として悲惨な老後が待ち受けてます。

4.これからの時代を見据えた不動産との関わり方

私は20代前半の頃から、まず、家だけは確保しようと思いました。また、年金が減ることはあっても増えることはそうそうないということだけは未熟な頭でもはっきりわかりました。ですので、年金の足しになる何かが必要だと思いました。考えた結果、いくつか出た結論の内のひとつに不動産投資がありました。人は減るかもしれませんが、いなくなることはないだろう、人がいる限り住むところは必ず必要なはず、家が余っても比較的利便性の高いところは、優先的に選択される、という考えの結果から、ハイブリッドな方法を選択することにしました。それは都内の需要の高いエリアの中古のワンルームマンションを購入することです。名目上、投資用になりますが別に他人に貸さなくても自分で住めばよい話なので、本来なら賃料が8万以上する物件だったのですが、ローンの返済はその半分程度です。その賃料を払っていると思い、8万のうち半分はローンの返済へ、残りの半分は貯金をしました。このワンルームマンションは、ある程度返済し、もし自分が結婚し、家庭を持つようになれば他人に貸してもいいし売却してもよいし、売却しないのであれば他人から得る賃料で返済をする、実際の現状は賃貸に出し、返済したあとの残りの手残りで新たに購入した自宅の返済の一部へと当てています。このワンルームは完済すれば、維持費の月12千円を払えばあとは全て手元に残るので、賃料が7万に下落しても5.8万は手元に残ります。現在の基礎年金の支給額を考えれば十分な額と言えるでしょう。あなたはいくら年金がもらえると思いますか?具体的に計算したことはありますか?年金の計算は複雑なのであまり詳しく説明できる人は少ないでしょう。また、ご自身の年齢にもよりますが20代の頃に自分の50代の状況を正確に予測することは難しいと思います。ですので、あの街に住みたいこの街に住みたいと贅沢を言っていられる余裕は若いうちだけで、使ってもまた稼げばいいや、という考えで宵越しの銭を持たない生き方もよいかもしれませんが、50代になると自分の老後の生活がリアルに見えてくるのではないかと思います。50代になって自宅が賃貸、貯金が無い、こんな状況だと人生の終盤を今まで頑張ってきた自分を労うようなのんびりとした老後を過ごせるでしょうか?人生の最後をきれいに飾ることはでるのでしょうか?

余計なお世話かもしれませんが善意でのアドバイス(聞く、聞かないはあなたの自由)
僕なりの結論は、やはり家はあった方が良いです。
なぜなら、まずは年金から家賃を負担するのは非常にきつい、また、自宅は不動産の形をした貯金みたいなものです。キャッシュがきつければ、売却して賃貸に移行してもよいですし、住みながら持ち家を担保にお金を借りれるリバースモーゲージというものもあります。
こういった不動産を使ってお金をやり繰りする投資脳は非常に重要だと思います。
弊社では不動産投資のプロが揃っていますので老後の対策のためにもまずは相談してください。

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