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見直し診断
2018年4月13日

【保有物件の見極め】NO.2

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世間話の一端でこういう物件を最近買いました、という話を聞くことがありますが少し話を聞いただけで投資としてまず間違いなく失敗だと言える話がしばしばあります。

当然、本人は納得されているから購入したのであり、あまり否定的な話をしてもそれが仮に正しくても本人としては聞いていて気分の良くなるものではありませんから、なぜそれを購入したのか?等、聞きたいことはいろいろあり喉まで出かかってもなかなか聞けるものではありません。

計算があまり得意ではないのではないか、自分なりのストレステストを行っていないのではないか、あらゆるシミュレーションを想定していないのではないかなど、投資を行う上で重要な要素が抜け落ちている、そんな気がします。

おそらくその投資家の頭の中は融資期間中常にレントロールに記載された金額の家賃が常に満室状態で続いている、そして融資期間中ずっと今と同じ金利の状況が続く、とまでは思っていないのかもしれませんが無意識にそういった事に意識を及ばせていないのかもしれません。

しかしそれは先に話した健康診断の例と同じです。毎日2リットルのペットボトルのコーラを飲み続けていれば病気になるのではないか、病気になったら医療費は安くはないのではないかと、リスクとわかっていても無意識に蓋をしてしまう、そんな感じなのでしょう。

 

●タイムリーな話題

「かぼちゃの馬車」の問題がありましたね。僕らは当初この商品が世に出回ったときに、よく作りこまれたスキームだと感心したものの、その内容は明らかに持続性の無いものだと判断しました。それは1部屋当たりの広さ、シェアハウスという特殊な仕様、それによる各戸に水回りがないこと、また、部屋の広さと設備に見合わない賃料設定です。

 

・サブリース契約

そして30年間のサブリース契約 (たしか当初は家賃の見直しが無しだった気が・・・) 。普通に考えて、類似の物件(正確には水回りがないので比較になりませんが)と賃料の坪単価を比べて見ると明らかに割高なのがわかります。そして疑うべきは30年間の賃料保証です。

30年間その会社が存続する可能性はどれくらいなのか?また、物件はその後も同じ仕様のものが供給され続ける訳ですから、その高い賃料設定の部屋を少数であればなんとか埋めることができるかもしれませんが似たような物が供給され続けた場合、高稼働を維持することはできるのか?できないのであれば保証される家賃の財源はどこなのか?

毎月の供給されるペースを考えてみるとピークアウトはどこなのか?色々考えてみるとそんなに難しい話ではなかったのではないかと思います。しかし問題が顕在化したら、責任の追及先を融資銀行にしたりとやり場のない思いをぶつける先を探しては騒ぐばかりです。

サブリース契約が解除される可能性もしくは賃料の見直しが入った場合、その物件はいくらくらいの賃料で貸せるのか、そもそもニーズはあるのか、シェアハウスという特殊な仕様ではあるが購入金額と同じ程度の金額で売れるのかなどをおそらく考えなかったか調べなかったのでしょう。

投資を他人任せにして失敗したのであれば責めるべきはその相手ではなく自分です。「かぼちゃの馬車」の話は、考え方においては見直し診断とは似て非なるものでもなく当たらずとも遠からずといったところでしょう。ただしこの場合、購入前に限りますが。(購入後は手遅れです)

 

・出口を見据えて

〝自分のポートフォリオの運用に自分で責任を持つことが大事です〟

キャッシュフローが生まれるからといって長らく放置してしまえば後々起こりえる問題の責任は自分にあります。

「かぼちゃの馬車」のように、ゆくゆくは賃料がいくらくらいまで下落する可能性があるのか、売却したい時に思ったように売れるのか、その際の出口の利回りや新たな買い手の融資銀行はあるのかなどきちんと想定しておかなければなりません。

出口の融資銀行もなく、賃料が下落し、空室率が上がった場合、銀行の返済ができなくなるのであればそれまでのキャッシュフローを蓄えておいて延命措置を図るのか繰上げ返済して毎月の支払額を圧縮するのか、もしくは現金客が現れるくらい価格を下げるのかなどあらゆるシミュレーションをしておいて全く損はないはずです。それが正しいということは「かぼちゃの馬車」が証明してくれました。

・不動産投資というのは・・・

不動産投資は優れた投資という事を言いましたが、多額の借入を行って運営している分、ハンドリングを少し間違えるだけで損害は甚大です。車の運転でも例えましたが、皆さんは普段、車を運転しますか?事故を起こしたら非常に危険だから一切車に乗りません、という人は少ないでしょう。そこらの国道を見れば一目瞭然です。普通に運転している限りではまず事故を起こすことはないのですから。

しかし、スピードを出し過ぎてハンドリングを間違えれば重大な事故につながります。レバレッジがかかっているという点から、車の運転も不動産投資も同じだと考えます。それならば初めから車なんかには乗らない、徒歩でいいよ、というのは、不動産投資は危ないからやらない、地道に貯金するよ、というのと同じような感覚ではないでしょうか?

それもひとつの選択ですが、このブログを読んでいる方は少なくとも不動産投資に興味を抱いたのかもしくは不動産投資の必要性を感じたからだと思います。例え話が多くて申し訳ありませんが、その目的は想像して納得してもらう為です。それによって理解が深まります。

 

●これからの不動産投資

不動産投資は益々、斜陽産業化していくと考えられます。大量の移民でも受け入れない限り、完全に家余りです。ですので初めから満室での運用を前提に考えるのではなく、常にある程度の空室率を考慮した上できちんとキャッシュが回るのか考えた方がよろしいでしょう。また、別の用途のニーズが無いか、コンバージョンなども考慮したほうがよいでしょう。

いわゆる工業地帯のブルーカラーニーズなどは工場の自動化が進めば従業員が減るため、将来的には悲惨な事になるかもしれません。しかしインターネットでの買い物は増加傾向にあるため、例えば物流の拠点ニーズなんかもあるかもしれませんね。

グーグルカーなどの自動運転化が進めば、地方の交通の便が悪い所でもその不便さを感じなくなるかもしれません。また、コストが安くなると思われるため、それならば駅から離れた場所の家賃の安い物件に住む人も増えるかもしれません。また、職住が一体化しつつあるため、住居と事務所が混在した物件のニーズなんかも出てくるかもしれません。

 

≪事例≫

富山市は都市の郊外拡散を防ぐため、コンパクトシティ化を掲げ、市内にライトレールを敷き南北に鉄道を走らせることにより、OECDによってコンパクトシティの世界先進モデル都市に選出されました。富山市は人口約42万人の中核都市であり、日本の他の都市と同じく人口減少と超高齢化の進展、行政コストの圧迫などの深刻な問題を抱えていました。

そこで取り組んだのが「コンパクトなまちづくり」であり、環境都市で名高いドイツ南西部のフライブルグ市などの事例などを参考にしたそうです。郊外に人が拡散することによって地方特有の自動車依存のライフスタイル化になりますがこれを中心部に寄せることで余計なエネルギーロスを防ぐことにより環境面においてもメリットが出ます。

このような富山市のような試験的な都市計画が成功すれば、それをモデルとする都市が続いていきます。そうすることによって人々の流れが変わります。それは住居だけでなく商業的な面もです。こういった要素も不動産投資の考え方に反映させていかなければなりませんね。

 

【見直し診断シリーズ】・・・・・・・・・

 【保有物件の見極め】NO.1

 

不動産投資を失敗しないためには、投資に関する情報を常にキャッチアップし、一時の感情で決断しないことです。不動産投資のプロであるダイムラー・コーポレーションは投資家の皆様に良質な物件をご紹介し、スピード感のあるサポートをいたします。一人ひとりに合った大事な資産形成をご提案致します。

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