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国内不動産投資
2018年4月15日

【不動産投資顧問】NO.3

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【何を信じるべきか?】

不動産投資で最も見られる値の一つに利回りがあります。利回りとは「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。投資にかかる税金や手数料などの費用を加味する・しないかが2つの利回りの違いとなります。

利回りが良いという点で物件を購入したが実際はその利回り通りにはいかなかったという状況をよく耳にします。新築の場合、賃料設定が高くても新築プレミアムがあるので満室になる可能性はあります。「未入居の新築の部屋に住みたい」という一定のニーズがあり、多少相場より高い家賃であっても、新築だからという理由だけで入居が付きやすいです。しかし一度でも入居をしたら中古物件となります。新築プレミアムは少しの期間しかなく長くは続きません。事前の説明で「〇%の家賃が見込める」と聞いていたのが、ふたを開けたら程遠いものだったということは起こりえる事です。長期的な視野で賃料の想定をせずに、見込みの甘い数値を見せられて、それを信じて購入してしまうことはリスクが高く言葉通りに受け止ってはいけないことです。

地方の中古物件では、表面利回りだけを見ると高い数字に見えますが、ランニングコスト、修繕費がすごくかかるケースがあります。ファミリータイプの物件ですと長期入居者が退去 した場合、居室が広いこともあり多額の原状回復費用がかかります。次の入居者を入れるために直さなければならない為、その資金繰りは急を要します。また、積算評価が高い物件はその分固定資産税・都市計画税が高く、エレベーターが付いている物件は電気代や保守点検費用が高くつきます。ランニングコストや修繕費をきちんとおさえ、それらのコストを差し引いた営業純利益(NOI)で計算した利回り(FCR)が実質の利回りとなります。物件を判断する際は、表面利回りではなく、実質の利回りであるFCRで判断をすることがとても重要です。

不動産業者に対しても注意が必要です。地主さん向けの大手アパートメーカーでよく聞くのが収支シミュレーションで家賃が30年経っても全く下落しない設定になっていたり、サブリースの契約がずっと続くような契約内容をにおわせておいて、実際は賃料改定の条項が入っているのにも関わらずきちんと説明をしてないといった話をよく聞きます。築年数が経過するほど賃料が下がるのは当然の事ですがそこも疑わず購入してしまった場合、損害を被るのはご自身となります。サブリースに関しては管理会社の空室率や契約内容まで細かく把握をすることが必要です。新築区分マンションは節税効果とキャピタルゲインをうたっているところが多いですが、トータルの収支として成り立たない場合が多いです。高所得のサラリーマンや医師、弁護士といった方が不動産で出たマイナスで還付金を受け取るのは、不動産投資としての儲けではなくて、あくまで税金が戻ってきたという話です。節税が出来ても新築区分マンションは値下がり幅が大きく出口まで見ると最終的にマイナスになる可能性が高いです。こういった業者の都合が良い説明だけを信じて購入をし、失敗をされるケースはよくあり、そこを見抜く目を持つことが必要です。

・NOI(営業純利益)について

不動産投資で一番大切なのはNOI(営業純利益)です。1年分の満室賃料を物件価格で割った表面利回りが一般的に使われていますが、実際の収益はその物件によって違いますから、きちんとシミュレーションをする必要があります。最終的な収益を計算するためには、まず空室を引いて、そして物件によってかかってくる運営費も引きます。物件によってそれぞれ違いがありますが必ず運営費はかかるものです。ランニングコストですが、区分マンションであれば管理費・修繕積立費があります。1棟物では例えば地方の高積算物件であれば固定資産税が高くなりがちです。面積が広いと草むしりなどの管理維持コストも高額になります。共有部分にも電気代・水道代と清掃費、消防設備点検費用などのコストがかかります。RCの場合エレベーターのランニングコストが大きいです。エレベーターは電気代がかかる上に、保守点検費用も必要になります。逆に共有部がないので貸家などは費用がかかりません。新築木造アパートもすべてが新品ですから修繕費はしばらくかかりません。このように運営費は物件の種別や築年数により様々です。こういった費用をきちんと押さえておく必要があります。

・キャッシュフローについて

キャッシュフローの定義が業者によって違います。経費が全部抜けた計算(満室賃料-ローン返済額)で出した「キャッシュフロー」を言っている場合があり、これをそのまま信じていると実際はそんなに残らなかったということが起こります。NOI(営業純利益)からローン返済額を差し引いた後に残った金額が税引き前のキャッシュフローです。業者によりキャッシュフローの定義が違うことがありそこをしっかり抑えておく必要があります。このように表向き高収益、高利回りに見えても、本当は高利回りではない物件はたくさんあります。また、税金に関しても試算していない業者が多くあります。先ほどのキャッシュフローには2種類あり税引き前のキャッシュフローなのか、税引き後のキャッシュフローなのかでも変わってきますのでそこも抑えておくことが必要です。

・終わりに

ではどんな不動産業者と付き合えばいいかですが、大手だから安心とは限りません。不動産売買仲介の手数料というのは、売り手側、買い手側からそれぞれ3%発生します。業界用語で片方だけ得ることをと「片手」、両方を得ることを「両手」と言いますが、大手ほど両手の手数料を取るために自社で情報を抱え込むことが多いです。その囲い込み問題は過去に大きな問題となり名指しで新聞に取り上げられたことがあります。大手だからと言って安心ということは全然ないということです。投資用区分マンションを専門に売っている業者はあまり知識がない中で営業力だけで売っているという話を聞いたことがあります。所有しているだけで赤字になるような新築区分マンションを売っているような業者は不動産投資の収支について基本すら知りません。そこが不動産業界の質を落としています。医師や弁護士といった高所得者の名簿を入手して、電話営業で売りつける手法を行う新築区分マンション業者からすれば、1棟アパートやマンションは売りやすいそうです。当社にご相談に来る医師の方は、新築区分マンションを所有しているケースが多く、資産形成の上で苦労されているケースもよくあります。

弊社では投資用不動産の専門的資格であるCPM®とCCIM®の資格取得者がおります。CPM®とは不動産投資のプロ資格で投資分析を行い、賃貸経営のアドバイスをします。CCIM®とは不動産投資に関する詳細な分析手法を学ぶ米国の教育プログラムです。弊社ではCPM®とCCIM®取得者の専門的知識を会社全体で共有し、ノウハウとして全員がご提案できる仕組みを取っております。

弊社ではお客様の満足はもちろん、お客様の期待を1%以上上回り感動させることをミッションとして掲げております。大切な資産形成に携わるため、物件に対してのメリット、デメリットを提示します。収支ではシミュレーションにてあらゆる角度からの数値分析を提示します。お客様に不動産投資にまつわる様々な視点をもって頂くための情報を提供します。そして、お客様のためになる物件のご提案をいたします。

 

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不動産投資を失敗しないためには、投資に関する情報を常にキャッチアップし、一時の感情で決断しないことです。不動産投資のプロであるダイムラー・コーポレーションは投資家の皆様に良質な物件をご紹介し、スピード感のあるサポートをいたします。一人ひとりに合った大事な資産形成をご提案致します。

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