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国内不動産投資
2018年4月16日

【不動産投資顧問】NO.4

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【初心者でも不動産投資は本当に成功するのか 】

不動産投資を始める前に、あなたはどのくらい準備ができていますか?不動産投資と聞いてあなたはどのようなことをイメージしますか?世間では、ここ数年のサラリーマンの不動産投資ブームがあり、「メガ大家」と呼ばれる投資家の方の書かれている夢の様な不動産投資本や参考書、教科書が溢れており、どんな方でも簡単に不労所得を手に入れて、時間とお金の自由をすぐに手にすることができる一種の魔法の様に不動産投資を考えている方も少なくありません。実際のところは、失敗例も同様に多く、高額な負債をおってしまっている方もいるのが現実です。 まずは、少しずつ自分自身の判断基準となる知識を身に付けて行く事が大切です。まず今回は、「超」基本的な物件の選定方法について、お話していきたいと思います。

 

≪不動産等物件の選び方≫

不動産投資で成功するには、いかに将来の資産性、出口の戦略、空室になりにくい物件等、多角的な視点から物件を見極める必要があります。では、たくさん物件がある中で、どの基準で物件を選んだらいいのかまとめてみました。

優良物件を選定する為の3つのポイント

①物件の適正価格を知る

②エリアの賃貸需要を知る

③物件種別ごとの特徴を知る

 

①物件の適正価格を知る

投資用の不動産を購入するにあたって、ほとんどの人が利用するのが「銀行融資」です。どんなに、魅力的な物件であっても実際に融資が出ずに、自己資金が足らずに、購入に至らないとい結果にならないように、しっかり金融機関ごとにどのように不動産の評価を行っていて、その不動産が売買価格の価値があるのか購入の前に知っておく必要があります。不動産を購入する前に、売買価格の価値がある不動産であるかどうかを判断するには、その不動産の価値を知っておく必要があります。そこで、投資を戦略的に進めておく上で、融資知識は不可欠になります。金融機関から見た物件の「評価」の仕方は大きく分けて2つあり、「収益還元法」と「積算法」とあります。ここでは、この二つの評価方法についてしっかり学んでいきましょう。

「収益還元法」とは?収益還元法とは不動産の収益性に着目した評価方法です。この評価方法では、その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。 不動産投資において、“将来生み出すであろう収益”とは、家賃収入を指します。

「積算法」とは?土地と建物それぞれの担保評価に即してそって計る方法になります。 土地は、相続路線価をもとにいくらの価値があるのか、建物は「その物件を再調達(再建築)したらいくらかかるか」という再調達減価に調整を加えて計算します。

 

②エリアの賃貸需要を知る

空室になりにくい物件とは、賃貸としての需要が高く、借りたいと思われるような物件です。具体的には以下のような条件が挙げられます。

(1)物件の利便性がいい

住居にしても、事務所にしても利便性がとても重要と言えます。

≪交通の面≫:最寄り駅からの距離・物件までの経路(坂や街頭の有無を確認)・利用する路線がターミナル駅に出やすい・エリアによっての特徴を把握する(車社会ではないかなど)・その駅の乗降客数を把握(近年の人口推移についても調べる)

≪周辺環境の面≫:コンビニが近くにある・飲食店が多い・ドラッグストアがある・スーパーが近い・物件のスペックに応じた教育機関があるか等

など、日常生活の利便性のポイントをチェックしましょう。また、ファミリー向けの物件でしたら、公園や病院などの公共施設が近くにあることも重要視とされています。

(2)管理・メンテナンスがきちんとされている

共有部分の状態・修繕計画がきちんとあるのかどうか・定期点検を行っているのかどうかなどのポイントをチェックするようにしましょう。

(3)設備・仕様が現在のニーズに合っているか

住居系の物件を賃貸として選ぶ際に、部屋の間取り、広さや設備など住み心地を重視して選ばれる方が増えています。最近では、セキュリティに対するニーズが高まり、オートロックや防犯カメラなどの設備を重要視する方も増えてきています。

 

③物件種別ごとの特徴を知る

不動産投資と言っても、区分マンションから、一棟アパート、一棟マンションなど実は様々なタイプがあります。また、新築か中古によって、投資金額、リスクや収益性も異なります。以下にてそれぞれのメリットとデメリットについて詳しく説明していきますので、ご自身の条件に合せて参考にしてみてください。

(1)一棟(一棟アパート/マンション) VS 区分

一般的には、区分マンションの方は投資金額が少ないため、手軽に始めることができることで人気を集めています。区分と一棟で迷われている方がいらっしゃいましたら是非参考にしてみてください。

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(2)新築 VS 中古

新築物件にするか、中古物件にするかで迷われている方も少なくないでしょう。新築物件と比較した中古物件のメリットとデメリットについて書いていきます。新築と中古で迷われている方は是非参考にしてみてください。

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(3)都心 VS 地方

エリアに関して都心部、地方どちら良いのでしょう。こちらは、金融機関を選定する際にも大きく関わってきます。しっかり、メリット、デメリットについても把握していく必要があります。

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ここまでお読みになって不安になった方も多いのではないでしょうか?どんな有名な不動産投資家も始めはみんな初心者です。しっかりと基本的な知識を身につけていき不動産投資に挑戦していきましょう。今回は、物件を選定する上で、基本的な部分をお話させて頂きました。将来購入する際の参考にして頂ければ幸いです。

 

【国内不動産投資シリーズ】・・・・・・・・・

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不動産投資を失敗しないためには、投資に関する情報を常にキャッチアップし、一時の感情で決断しないことです。不動産投資のプロであるダイムラー・コーポレーションは投資家の皆様に良質な物件をご紹介し、スピード感のあるサポートをいたします。一人ひとりに合った大事な資産形成をご提案致します。

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